用家中附近的三棟房屋來評估自己房屋的市價

用家中附近的三棟房屋來評估自己房屋的市價
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三年前我一直想要轉貸 (Refinance),結果沒成功。雖然花了一些冤旺錢,但也買個經驗。從當中我學會了一件事: 要轉貸前必須先知道下列四件事:
 

先了解自己信用分數為何?
 

先了解自己房屋現在的市價為何?
 

銀行可批的金額為何?
 

自己需再拿出來的本金為何?
 

如果知道這四件事,即可知轉貸是否會成功?
 

假設 A 君 2008 年前買了房子 40 萬 (2,000 Square Feet), 這幾年房價一直跌,他的貸款金額 (Loan) 還有 35 萬。 若房屋市價 (Value) 現為 35萬, 那他的 LTV (Loan to Value)= 35/35=100% ,此時銀行不會借給 A 君,因為銀行要求 A 君 LTV 要在 80% 以下才穩當(看銀行本身的規定) 。
 

即使銀行會貸給 A 君,但銀行可批的金額大約為房屋市價的 75 折: 35*0.75=26.25萬。此時 A 君仍有 8.75 萬 (35-26.25) 的本金需先交給銀行。雖然銀行也可用 Second Mortgage 來減少 A 君拿出來的本金,但這個 Second Mortgage 利率會很高(超過 10%)。此時算一算轉貸的成本,轉貸真的是一個好主意嗎?
 

降低 LTV 的方法只有二個: 房價漲,不然就是貸款人有多餘的本金先償還貸款。現在的情況是: 貸款人的房價繼續跌,也沒有多餘的本金,也沒錢繳清每月房貸。即使有本金(假設要拿出 5 萬元來繳交),並不是很多上班族願意如此做? 因為這些本金他們又可以當作首期款來買另一棟房子。難怪法拍屋接連發生不是沒有理由的。
 

那如何評估自己房屋的市價呢? 自己不能找認識的地產鑑定師幫自己估價。銀行本身有合作的地產鑑定師,會到家中進行估價。若他來家中,你拿紅酒招待他,請他把估價寫高一點也沒有用,因為他是獨立且具有公信力的。鑑定師用的估價方法因人而異。
 

我看了鑑定師最後的估價報告及上網找尋資料後, 讓我學會一件事: 在轉貸之前,

先上 Redfin 或 Zillow 了解家中附近 0.5 Mile 以內,3 個月內是否有成交紀錄?
 

用附近三間房子(找和自己房屋大小類似)來評估自己房屋的市價?
 

如果隔壁鄰居的房子是法拍屋, 那房屋的市價就是那法拍屋的價格嗎? 當然不是。
 

如果隔壁鄰居的房子進行Short Sale, 那房屋的市價就是那 Short Sale 的價格嗎? 當然不是。
 

如果附近的鄰居房屋大比自己家中大 (2,200 Square Feet),也是同一類型,年分相同,買賣成交價即可作為自己房屋市價的參考價。

上述第三棟 (2,200 S.F) 原先買的 44 萬,現在成交價是 35 萬。自己當初原先的房子是 40 萬 ( 2,000 S.F), 現在市價約為多少錢呢? 心目中可以先用 Per Square Foot 算一算價錢,如下:
 

第三棟市價: 350K/2,200=159.09 (1 S.F)
 

自己房屋的市價約為= 159.09*2,000=318,180
 

此時自己心�即可知: 自己房屋的市價大約在 31-33 萬附近。如果家中的設備對房地產有增值的部分,好一點可以 35 萬 ,當然評估房價最後需等鑑定師估價後才知 。

此時 LTV >= 100%, 自己能轉貸嗎? 如果知道房屋的市價後發覺不能轉貸,就不要再花冤旺錢(大約 500 元) 讓銀行請鑑定師來估價。如果銀行說可以幫你轉貸,應先問好銀行上述提及之事,當做參考之用。
 

現在很多中產階級 LTV 都是高過 80 %, 根本無法轉貸。你聽過 歐巴馬總統推出的 Home Affordable Refinance Program (HARP) 嗎? 它是針對現在 LTV 在 80% 以上 (120% 也沒關係) 的家庭所設計的。至少可以讓中產階級轉貸,繼續保有房屋,免於被法拍的命運。符合 HARP 資格的人應該多多把握才對。

有了上述的知識後, 要再次轉貸就會變得很容易。 

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