用家中附近的三棟房屋來評估自己房屋的市價
用家中附近的三棟房屋來評估自己房屋的市價
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三年前我一直想要轉貸 (Refinance)，結果沒成功。雖然花了一些冤旺錢，但也買個經驗。從當中我學會了一件事: 要轉貸前必須先知道下列四件事:
先了解自己信用分數為何?
先了解自己房屋現在的市價為何?
銀行可批的金額為何?
自己需再拿出來的本金為何?
如果知道這四件事，即可知轉貸是否會成功?
假設 A 君 2008 年前買了房子 40 萬 (2,000 Square Feet)， 這幾年房價一直跌，他的貸款金額 (Loan) 還有 35 萬。 若房屋市價 (Value) 現為 35萬， 那他的 LTV (Loan to Value)= 35/35=100% ，此時銀行不會借給 A 君，因為銀行要求 A 君 LTV 要在 80% 以下才穩當(看銀行本身的規定) 。
即使銀行會貸給 A 君，但銀行可批的金額大約為房屋市價的 75 折: 35*0.75=26.25萬。此時 A 君仍有 8.75 萬 (35-26.25) 的本金需先交給銀行。雖然銀行也可用 Second Mortgage 來減少 A 君拿出來的本金，但這個 Second Mortgage 利率會很高(超過 10%)。此時算一算轉貸的成本，轉貸真的是一個好主意嗎?
降低 LTV 的方法只有二個: 房價漲，不然就是貸款人有多餘的本金先償還貸款。現在的情況是: 貸款人的房價繼續跌，也沒有多餘的本金，也沒錢繳清每月房貸。即使有本金(假設要拿出 5 萬元來繳交)，並不是很多上班族願意如此做? 因為這些本金他們又可以當作首期款來買另一棟房子。難怪法拍屋接連發生不是沒有理由的。
那如何評估自己房屋的市價呢? 自己不能找認識的地產鑑定師幫自己估價。銀行本身有合作的地產鑑定師，會到家中進行估價。若他來家中，你拿紅酒招待他，請他把估價寫高一點也沒有用，因為他是獨立且具有公信力的。鑑定師用的估價方法因人而異。
我看了鑑定師最後的估價報告及上網找尋資料後， 讓我學會一件事: 在轉貸之前，
先上 Redfin 或 Zillow 了解家中附近 0.5 Mile 以內，3 個月內是否有成交紀錄?
用附近三間房子(找和自己房屋大小類似)來評估自己房屋的市價?
如果隔壁鄰居的房子是法拍屋， 那房屋的市價就是那法拍屋的價格嗎? 當然不是。
如果隔壁鄰居的房子進行Short Sale， 那房屋的市價就是那 Short Sale 的價格嗎? 當然不是。
如果附近的鄰居房屋大比自己家中大 (2,200 Square Feet)，也是同一類型，年分相同，買賣成交價即可作為自己房屋市價的參考價。
上述第三棟 (2,200 S.F) 原先買的 44 萬，現在成交價是 35 萬。自己當初原先的房子是 40 萬 ( 2,000 S.F)， 現在市價約為多少錢呢? 心目中可以先用 Per Square Foot 算一算價錢，如下:
第三棟市價: 350K/2,200=159.09 (1 S.F)
自己房屋的市價約為= 159.09*2,000=318,180
此時自己心�即可知: 自己房屋的市價大約在 31-33 萬附近。如果家中的設備對房地產有增值的部分，好一點可以 35 萬 ，當然評估房價最後需等鑑定師估價後才知 。
此時 LTV >= 100%， 自己能轉貸嗎? 如果知道房屋的市價後發覺不能轉貸，就不要再花冤旺錢(大約 500 元) 讓銀行請鑑定師來估價。如果銀行說可以幫你轉貸，應先問好銀行上述提及之事，當做參考之用。
現在很多中產階級 LTV 都是高過 80 %， 根本無法轉貸。你聽過 歐巴馬總統推出的 Home Affordable Refinance Program (HARP) 嗎? 它是針對現在 LTV 在 80% 以上 (120% 也沒關係) 的家庭所設計的。至少可以讓中產階級轉貸，繼續保有房屋，免於被法拍的命運。符合 HARP 資格的人應該多多把握才對。
有了上述的知識後， 要再次轉貸就會變得很容易。
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